作为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，粤港澳大湾区内地九市*的物流地产发展有着得天独厚的先天优势。目前，粤港澳大湾区内地九市集中了全国11%的非保税高标物流地产。在本期的中国物流地产市场系列报告中，我们将聚焦建设中的世界第四大湾区，梳理并介绍大湾区内地九市的物流地产市场格局。
大湾区内地各市主要物流市场存量
仲量联行评估咨询服务部统计数据显示，粤港澳大湾区内地九市的非保税高标库存量主要集中在广州、佛山及东莞。截至2021年第一季度，广州、佛山、东莞三地非保税高标库存量均超过200万平方米，三市存量之和超过大湾区内地九市总和的3/4；而深圳由于土地资源稀缺，外溢需求推动临近城市东莞及惠州的存量，深圳市范围内的存量不到上述两城总和的1/6。
大湾区内地各市主要物流市场
非保税高标库存量分布
大湾区内地各市主要物流市场租金
大湾区内地各市中以土地紧缺的深圳租金最高，租金中位数高达1.65元/平方米/天，同样作为核心城市的广州次之，租金中位数达1.31元/平方米/天。在稳定的制造业需求及来自周边核心城市的外溢需求的驱动下，佛山、东莞、中山等制造业重镇的租金中位数也均超过1元/平方米/天。
大湾区内地各市主要物流市场租金分布
大湾区内地各市主要物流市场出租情况
大湾区内地各市中多数城市市场租赁需求强劲，出租表现较好，3/4的城市当季空置率低于10%，其中深圳、中山、佛山及广州四座城市空置率低于4%。另一方面，部分城市如惠州、江门的出租情况则低于大湾区内地主要物流市场平均水平。其原因在于，在深圳需求外溢影响下，惠州近年迎来多个新完工项目入市，短期内为当地高标库去化带来一定压力；而江门地理位置离核心城市较远，且自身经济体量有限，高标库市场需求量低于供应量。
物流业的供需剖析全面提升的交通系统
交通系统是物流业中的核心要素，同时也在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中多次被提及。大湾区已经通过不同的措施着力区域连通性的升级以及物流供应链的改善。在《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》中1, 政府意在于2020年建成超过5,000公里的高速路网，而2017年年底，整个大湾区的高速路网只有3,700公里2。目前，大湾区城际之间，有八条高速公路正在修建当中3。与此同时，《粤港澳大湾区铁路网规划(2018-2035年)》中，政府亦描绘出铁路系统升级的蓝图。还有，2018年集中箱吞吐量为5,400万TEU4 ，而大湾区决心至到2020年底，将年吞吐量提升至6,200万TEU。
供求动态预测
考虑到随着大湾区各个城市的不断发展，物流仓储市场亦会与之增长，充足的仓储土地供应是物流业发展的必要硬件。从供应的角度来看，从现在到2022年，大约将有250万平方米的新增供应将进入大湾区仓储市场，与现时的770万平方米存量相比，增加了32%。从需求的角度来看，电子商务现时是仓储的主要客户，在过去的十年里不断增长。其中一个显著的例子就是天猫“双十一”节，从2017年至到2019年间，销售额的年复合增长率达到26.3%。
2020年一季度的隔离亦进一步加速了电商直播的发展，仅一个季度，直播场数就超过了400万。作为中国第二大快递公司，顺丰快递亦享受着电商发展，直播带货的红利。2020年第一季度，顺丰营业额同比增长39%5，体现着物流业的庞大需求。2019年，中国网上零售额同比上升16.5%达10.6万亿元6。我们相信，若中国电商继续在未来三年保持同样的增长势头，至到2022年，电商的需求将比目前再增长60%，而同期的新增仓储供应只增加32%，远远未能满足电商需求的增长，这种不平衡显示出未来市场对于物流仓储设施有着持续而稳定的需求。
大湾区内地各市主要物流市场空置率分布
大湾区物流仓储发展的潜力区域
珠中江区域的异军突起
批发零售业销售是物流设施的重要支撑，在2019年，该销售总额在广佛肇区域已经超过1.2万亿元，而广佛肇区域高标仓存量达到350万平方米。深莞惠区域情况亦较为相似，批发零售业销售总额为1万亿元1，高标仓存量为340万平方米。
与大湾区中这两个成熟的区域相比，珠中江区域的批发零售业销售总额仅分别为两个区域的三分之一，但是供应端的缺口更为大，分别为两个区域的8%左右，显示出珠中江区域物流仓储市场严重的供不应求。与此同时，珠中江的消费力增速迅猛。
