过去五年间，年复合增长率为7.3%，而相比之下，广佛肇地区为4.9%，深莞惠地区为6.5%2，这进一步说明了珠中江物流仓储市场的巨大发展潜力。惠州，肇庆承接广深的溢出需求深圳和广州是其所在区域的仓储需求的主要驱动力，分别占其区域消费力的57% 和69%3。

　　然而，由于深圳和广州仓储市场的高租金以及有限供应，一直以来开发商和租户都在周边城市寻求备选。过去十年间，佛山和东莞是投资者的首要选择，佛山的市场存量增长了4.8倍而租金在2010年至2019年间亦增长了38%。而随着开发商和租户的涌入，佛山和东莞的租赁费用亦水涨船高，从而令到这些溢出的需求再次转移到惠州和肇庆。这两个城市的具有吸引力的租金以及劳动力，将使他们成为下一个物流的热点区域。

　　大湾区物流集群 —— 珠中江区域推荐城市 — 珠海、中山、江门

　　供应与需求• 2020年下半年，约有20.8万平方米的高标仓新增供应计划入市。随着市场需求的增长，我们预计2020年全年净吸纳将会达到约14.3万平方米，约为市场总存量的一半。市场展望• 相比广佛肇和深莞惠，开发商可以在珠中江区域更加容易地，且以更加低廉的价格获取物流仓储用地。• 对比广佛肇和深莞惠，珠中江区域整体的高标仓存量相对较低，约为28.9万平方米，然而未来三年新增供应预计将达到48.2万平方米，显示出该市场强劲的增长趋势。推荐城市 – 珠海• 在港珠澳大桥完工后，珠海成为了广东内陆地区陆路连接香港、澳门的重要枢纽和通道，这为三地之间贸易和物流的发展提供了新的机遇。• 珠海在大湾区城市群里拥有最长的海岸线，因此也大力发展其港口物流产业，例如兴建高栏港集装箱码头三期工程1 。• 目前，珠海市尚无现有高标仓项目，但未来两年内预计将会有约9.4万平方米的新增供应在高栏港和洪湾港入市：

珠中江区域推荐城市 — 珠海、中山、江门

　　推荐城市 – 中山•

　　由于大多数在中山的仓储项目为普通仓和自建仓，目前市场上只有两个高标仓，总面积约为16.2万平方米，预计未来市场拥有极大增长潜力。

　　• 中山高标仓平均租金约为人民币1.17每平方米每天。随着市场逐渐成熟，我们预计租金将会持续增长。• 预计在未来三年，将会有大约18万平方米的新增供应入市。推荐城市 – 江门• 作为珠江西岸和广东东南部地区的物流中枢，战略性新兴产业如新能源、新材料、绿色家电等都在江门得到迅速的发展。• 江门高标仓总存量约为12.7万平方米，平均租金约为人民币0.89每平方米每天，只为佛山高标仓平均租金的87%。

　　• 江门作为广东物流枢纽之一，未来三年我们预测来自佛山和广州市场的外溢需求将会使得江门市场高标仓平均租金上涨约3%。

大湾区物流集群 —— 深莞惠区域推荐城市 – 惠州

　　供应与需求•2020年一季度，部分高标仓业主为租户提供租金减免政策以确保其高标仓项目出租率的稳定，使得市场平均租金下滑。深莞惠区域的高标仓整体空置率微升至5.2%，并录得负吸纳量约5,300平方米。市场展望• 展望未来三年，随着计划新增入市的高标仓体量逐渐减小，我们预计市场空置率将会保持在低位，而租金在紧涨的供需关系下将会进入上升通道。推荐城市 – 惠州• 由惠州港与深圳盐田港两个港口组合形成的“惠盐组合港”预计会为惠州带来盐田港的外溢需求，推动惠州高标仓的发展。• 而来自广东东部地区如河源、潮汕、梅州等地的货物通常在大亚湾物流中心分流，随后发往对应的港口和集装箱码头。• 因此，跨国贸易企业需要在深圳周边地区设立物流仓，惠州在满足跨境电商贸易物流需求中享有独特优势。惠州充足的供应和相对低廉的价格为跨境电商提供了优质的选择。

　　大湾区内地主要物流市场综合表现比较

　　综合来看，大湾区内地各市的物流地产市场呈现多足鼎立的结构。作为大湾区内地九市的核心城市，深圳和广州无疑是大湾区内地各市中的第一梯队，平均租金高于1.3元/平方米/天且空置率在4%以内。此外，毗邻核心城市的制造业重镇，如佛山、东莞、中山等的物流地产市场也表现亮眼，租金中位数均高于1元/平方米/天且空置率均低于7%。

　　大湾区内地各市主要物流市场

　　2021年第一季度综合表现

　　大湾区内地各市主要物流市场资本化率

　　据仲量联行评估咨询服务部统计数据显示，大湾区内地各市主要物流市场中，广州、深圳两座核心城市的高标仓市场平均资本化率为5%左右，在内地处于较低水平，意味着两座城市的高标仓备受投资者青睐。同时，佛山、东莞、中山、惠州等临近核心城市的制造业重镇受自身制造业需求及核心城市外溢需求双重驱动下，其资本化率仅高出一线城市0.5个百分点以内。而受区位及潜在供应过剩等因素影响，投资者在布局江门、肇庆等地时往往要求6%的资本化率。

　　大湾区内地各市主要物流市场资本化率分布